Impuestos al comprar vivienda en España para no residentes (Guía completa 2026)
Chantal Ulloa
Última actualización: 2026-03-03
Chantal Ulloa
Última actualización: 2026-03-03
Si estás pensando en invertir en España desde el extranjero, entender los impuestos al comprar vivienda en España para no residentes es fundamental para calcular la rentabilidad real y evitar sorpresas.
En esta guía clara y actualizada te explicamos qué impuestos pagarás, cuánto suponen y cómo planificar tu inversión de forma eficiente.
1. ¿Puede un extranjero comprar vivienda en España?
Sí. No existe ninguna restricción para que un no residente compre propiedad en España. Solo necesitas:
El proceso está protegido legalmente y formalizado ante notario.
2. Impuestos principales al comprar vivienda en España
Los impuestos dependen de si compras:
A) Impuestos si compras vivienda de segunda mano
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Es el impuesto principal.
Ejemplos orientativos:
Ejemplo práctico:
Si compras una vivienda por 300.000 € en Valencia, pagarías 30.000 € de ITP.
B) Impuestos si compras vivienda nueva
Aquí se pagan dos conceptos:
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
AJD (Actos Jurídicos Documentados)
Ejemplo:
Vivienda nueva de 300.000 € en la Comunidad Valenciana:
3. Otros gastos e impuestos asociados a la compra
Además del impuesto principal, debes contemplar:
En total, debes calcular aproximadamente:
4. Impuestos después de comprar (muy importante para inversores)
Muchos inversores solo calculan la compra, pero olvidan la fiscalidad posterior.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Si alquilas la propiedad:
Si no la alquilas:
Se paga una imputación fiscal anual pequeña (aprox. 1%–2% del valor catastral).
Impuesto sobre el Patrimonio
Solo aplica si tu patrimonio en España supera ciertos mínimos (varía por comunidad).
Plusvalía municipal y ganancia patrimonial (si vendes)
Cuando vendas, pagarás:
5. ¿Existe retención al vender siendo no residente?
Sí.
Si vendes tu propiedad, el comprador retendrá el 3% del precio de venta y lo ingresará en Hacienda como pago a cuenta del impuesto sobre la ganancia patrimonial.
Este punto es clave en planificación fiscal.
6. ¿Hay diferencias fiscales según la ciudad?
Sí. Cada Comunidad Autónoma fija:
Por eso no es lo mismo comprar en Alicante que en Madrid o Barcelona.
Un análisis previo puede ahorrarte miles de euros.
7. Ejemplo real de inversión completa
Supongamos:
Compra en Málaga por 350.000 € (segunda mano).
Inversión total inicial: ~379.500 €
Si alquilas por 1.800 €/mes:
La clave está en hacer números antes de comprar.
8. Cómo reducir riesgos fiscales al invertir desde el extranjero
- Analizar convenios de doble imposición
- Estudiar si conviene comprar como persona física o sociedad
- Calcular fiscalidad futura de venta
- Estudiar estructura patrimonial
La planificación fiscal es tan importante como elegir la zona correcta.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto paga un extranjero al comprar vivienda en España?
Entre un 10% y un 14% adicional al precio del inmueble.
¿Los no residentes pagan más impuestos que los residentes?
En la compra no. En el alquiler, depende de si pertenecen a la UE o no.
¿Es rentable invertir en España después de impuestos?
Sí, si se elige bien la zona y se planifica correctamente.
Conclusión
Comprar vivienda en España siendo no residente es totalmente viable y seguro, pero requiere:
Muchos inversores pierden rentabilidad por desconocer la fiscalidad.
Si quieres invertir en España con seguridad y optimización fiscal, podemos ayudarte.
Cuento con una sólida y amplia trayectoria profesional. Soy Agente Profesional Inmobiliario (API) y he desarrollado mi carrera en el sector inmobiliario tanto en España como en Nicaragua, colaborando con diversas empresas inmobiliarias de carácter internacional. Mi compromiso con la formación continua me permite adaptarme con agilidad a los cambios del entorno y aportar nuevas perspectivas en un sector en constante evolución como el inmobiliario.
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¿Cómo influyen las emociones al vender una vivienda (y cómo gestionarlas para vender mejor)?
Las emociones influyen mucho al vender una vivienda: el apego puede llevar a sobrevalorarla, mientras que los compradores deciden en gran parte por sensaciones. Gestionarlas bien, fijar un precio de mercado, cuidar la presentación y apoyarse en profesionales ayuda a vender antes y al mejor precio.
¿Por qué una vivienda no se vende en el mercado actual?
Vender una vivienda hoy no depende del mercado, sino de la estrategia. Un precio mal ajustado, una mala presentación digital, la falta de planificación y expectativas poco realistas hacen que el inmueble se estanque. Posicionar bien la vivienda desde el inicio es clave para vender.